위홈·미스터멘션 특례와 수수료 비교: 2026년 8월 변경 후 신청 방법

안녕하세요. 스테이 호스팅 연구소입니다.

“특례만 받으면 내국인도 받을 수 있나요?”, “위홈과 미스터멘션 중 어디로 신청해야 하나요?”

수수료와 신청 조건이 바뀌면서 과거 블로그 글만 보고 판단하기가 더 어려워졌습니다. 먼저 결론부터 말씀드리면, 2026년 8월 1일부터 외국인관광 도시민박업(이하 외도민업) 등록증이 없는 신규 호스트의 특례 신청은 위홈과 미스터멘션 모두 마감됐습니다.

이 글은 2026년 9월 8일 공개된 각 플랫폼의 공식 정책을 기준으로 정리했습니다. 특례 조건과 수수료는 수시로 바뀔 수 있으므로 계약·예약 전에 플랫폼과 관할 지자체에 다시 확인하세요.

특례는 ‘어디서나 영업할 수 있는 면허’가 아닙니다

외도민업은 원칙적으로 외국인 관광객을 대상으로 하는 제도입니다. 공유숙박 특례는 정부가 정한 조건을 지키는 범위에서 내국인도 받을 수 있도록 일부 규제를 면제·완화하는 제도입니다.

중요한 것은 특례가 호스트 개인에게 발급되는 범용 숙박 면허가 아니라는 점입니다. 승인된 주소, 플랫폼, 연계 채널, 실거주·안전·동의 조건, 영업일 보고 의무가 함께 따라옵니다. 특례증 하나로 모든 OTA와 직거래까지 자동으로 합법이 되는 것은 아닙니다.

또한 180일은 예약 ‘건수’가 아니라 실제 숙박 ‘박수’ 기준으로 관리해야 합니다.

• 외도민업 등록 호스트: 내국인 숙박만 연간 180일 이내
• 비외도민 기존 특례 호스트: 내·외국인 숙박 합산 연간 180일 이내

2026년 8월 이후, 누가 신청할 수 있나

즉 지금 처음 시작하는 분은 ‘특례부터 받고 숙소를 준비하는 순서’가 아니라, 매물 계약 전에 외도민업 등록 가능성을 먼저 확인하는 순서로 바꿔야 합니다.

특례를 받기 위한 준비 순서

1. 관할 구청에 주소를 제시하고 외도민업 등록 가능성을 묻는다

혹시 매물을 계약하기 전이라면 건축물대장, 실제 구조, 임대인 동의, 공동주택 입주민 동의 범위부터 확인해야 합니다. 실거주, 연면적 230㎡ 미만, 주택 용도, 위반건축물 여부, 안전설비도 중요합니다.

2. 외도민업 등록과 사업자등록을 준비한다

관할 시·군·구 관광 담당 부서에서 요구하는 신청서, 사업계획서, 평면도, 임대차계약서, 동의서와 안전설비를 준비합니다. 원룸·1.5룸 불가 등 세부 조건은 지자체와 플랫폼 심사 기준을 모두 확인하세요.

3. 플랫폼에 숙소를 등록하고 특례/허가를 신청한다

• 위홈: 숙소 등록 후 외도민업 등록증을 올려 특례·호스트 등록 안내에 따라 신청합니다.
• 미스터멘션: 홈페이지의 공유숙박 실증특례 신청 메뉴를 이용하되, 공개 정책에 현재 B타입 접수 일정이 명시돼 있지 않으므로 실증특례 운영정책과 고객센터에 신청 가능 여부를 먼저 확인합니다.

4. 특례증 발급 후에만 내국인 예약을 받는다

신청서를 낸 날이 아니라 승인·발급이 완료된 시점부터 특례가 적용됩니다. 승인 전에 받은 내국인 예약은 특례 보호 범위에 포함되지 않을 수 있습니다.

5. 에어비앤비를 함께 쓰면 연계 조건을 설정한다

각 플랫폼이 안내하는 공동호스트 계정, 권한, 수수료, 달력 연동과 특례 번호 고지를 유지해야 합니다. 임의로 공동호스트를 해제하거나 수수료율을 바꾸면 특례가 중지될 수 있습니다.

위홈과 미스터멘션의 핵심 차이

위홈은 자사를 실증특례에서 임시허가로 전환한 기업으로 안내하고, 자사 특례증은 별도 연장 없이 효력을 유지한다고 설명합니다. 미스터멘션은 실증특례 체계로 운영하며, A타입 기존 등록은 2027년 12월 31일까지 효력을 인정합니다. B타입은 공개 정책상 실증·연장·임시허가 전환 절차와 정부 조건에 따라 운영됩니다.

수수료는 ‘어디서 예약받는지’로 나눠서 보세요

위홈은 기존의 ‘게스트 12%+호스트 3%’ 분담 방식에서 호스트 15.5% 단일 방식으로 바꿨습니다. 기존 정산액을 유지하려면 가격을 약 14.8% 올려야 한다고 안내했고, 별도로 조정하지 않은 숙소는 2026년 5월 25일에 14.8% 인상된 금액으로 자동 조정했습니다. 따라서 현재 설정가가 이미 인상된 가격인지를 먼저 확인해야 이중 인상을 피할 수 있습니다.

예를 들어 위홈의 청소비 포함 숙박료가 100,000원이라면 기본 정산 예정액은 84,500원입니다. 단, 할인·세금·별도 서비스 비용이 있다면 실제 정산액은 달라질 수 있습니다.

미스터멘션은 자사 플랫폼 직접 예약의 고정 수수료율을 공개 운영정책에 적지 않았습니다. 반면 에어비앤비를 연계할 때는 5% 공동호스트 분배를 요구합니다. 외도민 B타입의 외국인 예약분은 반환하지만, +82 번호 이용자는 원칙적으로 국내 거소자로 분류하므로 외국인이라면 여권·외국인등록증 등으로 소명해야 합니다.

어느 플랫폼이 더 나은가

정답은 수수료 한 줄로 결정하기 어렵습니다.

• 위홈을 우선 검토할 상황: 임시허가 체계와 위홈 내 수수료 구조를 명확히 확인하고 싶은 경우
• 미스터멘션을 우선 검토할 상황: 에어비앤비 공동호스트 5% 구조와 B타입 외국인 예약분 반환 정책이 본인 예약 구성에 맞는 경우

다만 신규 호스트에게 가장 먼저 필요한 판단은 플랫폼 선택이 아닙니다. 내가 계약하려는 주택이 외도민업 등록 조건을 충족하는지가 먼저입니다. 등록 가능성이 확인된 뒤에 수수료뿐 아니라 예약 유입, 에어비앤비 연계 조건, 정산 주기, 달력·보고 업무까지 비교하세요.

신청 전 최종 체크리스트

1. 내가 외도민업 등록자인지, 기존 비외도민 특례자인지 구분했다.
2. 매물 계약 전에 관할 구청에 주소를 제시하고 등록 가능성을 확인했다.
3. 실거주, 건축물 용도, 230㎡ 미만, 임대인·입주민 동의와 안전설비를 확인했다.
4. 특례증 발급 전에는 내국인 예약을 받지 않는다.
5. 에어비앤비 연계 시 공동호스트·권한·수수료·특례번호 고지를 완료했다.
6. 180일을 예약 건수가 아닌 실제 숙박 박수로 관리한다.
7. 수수료율뿐 아니라 실제 정산액과 정산 주기를 확인했다.

공식 정책 확인

• 위홈 특례·호스트 등록
• 위홈 공유숙박 임시허가·실증특례 안내
• 위홈 오픈호스팅 운영정책
• 위홈 서비스 수수료
• 미스터멘션 공유숙박 실증특례 운영정책
• 미스터멘션 실증특례 공지사항

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 자료이며, 개별 숙소의 인허가·법률 자문이 아닙니다.